Untere Bauaufsichtsbehörde

Bei der Planung und Ausführung eines Bauvorhabens sind eine Reihe öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu beachten. Maßgeblich sind neben der Sächsischen Bauordnung und dem Baugesetzbuch beispielsweise das Sächsische Denkmalschutzgesetz oder das Sächsische Wassergesetz. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Fragestellungen rund um Ihr Bauvorhaben. 

Wichtiger Hinweis:

Die Stadt Meißen als untere Bauaufsichtsbehörde ist zuständig für Bauvorhaben im Stadtgebiet Meißen. Die zuständigen Bauaufsichtsbehörden in Sachsen für Bauvorhaben außerhalb des Stadtgebietes Meißen können dieser verlinkten Liste entnommen werden.

Beratung beim Bauen

Bauwerke sind individuelle Vorhaben, die sich an den Wünschen des Bauherrn ausrichten, aber gleichzeitig verschiedenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Diese nicht selten konkurrierenden Ziele erfordern eine Planung durch einen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur, der durch Ausbildung beide Anforderungen in Zusammenarbeit mit dem Bauherrn in Einklang zu bringen vermag.

Aus diesem Grunde verpflichtet die Sächsische Bauordnung in § 53 den Bauherrn, zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung nicht verfahrensfreier Vorhaben geeignete Beteiligte zu bestellen.  Vorbereitung meint an dieser Stelle vor allem die genannte Planung des Bauvorhabens. Wir stehen Ihnen gern als Ansprechpartner für grundsätzliche Fragen oder uneindeutige Problemstellungen rechtlicher Natur zur Verfügung. Die Planung Ihres Bauvorhabens nach Ihren Wünschen und Vorstellungen erarbeiten Sie aber mit einem Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur.

Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure finden Sie in den entsprechenden Listen der Architektenkammer Sachsen bzw. der Ingenieurkammer Sachsen.

Baugenehmigungen & Bauvorbescheid

Bauvorhaben sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, das heißt, sie bedürfen einer Baugenehmigung. Unter Umständen kann Ihr Bauvorhaben jedoch verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt sein. Besteht noch kein konkretes Vorhaben, sondern steht nur die Frage im Raum, ob für die weitere Planung auf einem Grundstück ein Vorhaben eines bestimmten Umfanges grundsätzlich zulässig ist, gibt Ihnen ein Bauvorbescheid eine rechtsverbindliche Antwort.

Baugenehmigung

Ist Ihr Vorhaben baugenehmigungspflichtig, das heißt, ist es nicht verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Das Antragsformular und die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure) unterschrieben sein. Der Entwurfsverfasser ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit seines Entwurfes verantwortlich. Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure finden Sie in den entsprechenden Listen der Architektenkammer Sachsen bzw. der Ingenieurkammer Sachsen. Ebenso gehören in der Regel technische Nachweise, wie beispielsweise der Standsicherheits- und der Brandschutznachweis, zum Bauantrag.

Zur vorbeugenden Gefahrenabwehr unterliegen die Nachweise der Standsicherheit und des vorbeugenden Brandschutzes bei allen Bauvorhaben mit größerem Gefahrenpotential der Prüfpflicht. Die Prüfingenieure für Standsicherheit und Brandschutz nehmen bauaufsichtliche Prüfaufgaben wahr und sind im Auftrag der Bauaufsichtsbehörde hoheitlich tätig. Die Beauftragung der Prüfingenieure erfolgt bei Sonderbauten durch die Bauaufsichtsbehörde. Bei allen anderen prüfpflichtigen Bauvorhaben wird der Prüfauftrag durch den Bauherrn erteilt. Die Abrechnung der Prüfgebühren erfolgt durch die Bewertungs- und Verrechnungsstelle der Prüfingenieure für Bautechnik in Sachsen. Die Liste der anerkannten Prüfingenieure finden Sie unter www.bauen-wohnen.sachsen.de oder www.bvs-sachsen.de.

Hinweis:

Baugenehmigungen müssen stets auch den Nachbarn zugestellt werden, es sei denn, die Nachbarn haben dem Bauvorhaben durch Unterzeichnung des Lageplanes und der Bauzeichnungen zugestimmt. Besprechen Sie Ihr Bauvorhaben mit Ihren Nachbarn und holen Sie deren Zustimmung ein. Sie sparen dadurch Gebühren und Auslagen, die Sie für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens zu entrichten haben, und beugen nachträglichem Aufwand wegen möglicher Nachbarwidersprüche vor. So schaffen Sie sich selbst Investitionssicherheit.

Bauvorbescheid

Um Planungssicherheit für Ihr Bauvorhaben zu erreichen, ist die Beantragung eines Bauvorbescheides zu empfehlen. Er wird auf einzelne Fragen des Bauherrn zur Zulässigkeit seines Bauvorhabens erteilt. Sinnvoll ist neben der Fragestellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, jene der denkmalschutzrechtlichen Zulässigkeit zum Inhalt der Bauvoranfrage zu machen. Die zur Beantwortung der Fragen notwendigen Unterlagen sind neben dem Antragsformular einzureichen. Der Bauvorbescheid stellt für Sie eine rechtsverbindliche Antwort dar.

 

 

Baulast

Die Baulast ist eine grundstücksbezogene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde. Sie wird vom Eigentümer freiwillig für ein auf das Grundstück bezogenes Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen und dient der Ausräumung von Genehmigungshindernissen.

Typische Baulasten haben Überfahrts- oder Leitungsrechte oder die Übernahme von Abstandsflächen zum Inhalt. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann Auskünfte und Abschriften (kostenpflichtig) aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Meißen erhalten. 

Genehmigungsfreistellung und Verfahrensfreiheit

Genehmigungsfreigestellte und verfahrensfreie Bauvorhaben bedürfen keiner Baugenehmigung. Im Rahmen der Genehmigungsfreistellung ist unter Hinzuziehung eines Bauvorlageberechtigten das entsprechende Formblatt samt Bauvorlagen bei der Stadt Meißen als untere Bauaufsichtsbehörde einzureichen. 

Verfahrensfreie Vorhaben

Hierbei handelt es sich um kleinere Bauvorhaben, bei denen der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sie ohne die Betreuung durch die Bauaufsicht vom Bauherrn eigenverantwortlich umgesetzt werden können. Dies befreit Sie von der Anzeige- und Genehmigungspflicht, nicht jedoch von der Verantwortung, selbstständig oder unter Zuhilfenahme von Fachleuten alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten.

Unter entsprechenden Voraussetzungen sind beispielsweise die Vorschiften des Denkmalrechts, des Naturschutzrechts, des Wasserrechts oder der Gestaltungs- und Werbesatzungen der Stadt Meißen zu beachten. Teilweise sind hierbei Genehmigungen oder Erlaubnisse bei den jeweiligen Behörden einzuholen. 

Die (bauaufsichtlich) verfahrensfreien Bauvorhaben sind in § 61 Sächsischen Bauordnung aufgelistet. Sollten Sie sich unsicher sein oder sollte sich Ihr Bauvorhaben nicht eindeutig den dort genannten Punkten zuordnen lassen, fragen Sie gern vor Baubeginn bei uns nach.

Genehmigungsfreistellung

In den Geltungsbereichen der Bebauungspläne der Stadt Meißen können unter bestimmten Voraussetzungen (siehe § 62 Sächsischen Bauordnung) die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden und baulichen Anlagen genehmigungsfreigestellt sein. Ein bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren findet in jenen Fällen nicht statt.

Hierzu reichen Sie das entsprechende Formblatt samt den auch für einen Bauantrag erforderlichen Unterlagen ein. Wir bestätigen Ihnen die Vollständigkeit oder fordern Unterlagen nach. Drei Wochen nach der bestätigten Vollständigkeit kann mit der Baumaßnahme begonnen werden.

 

Beseitigung baulicher Anlagen

Die Beseitigung baulicher Anlagen bedarf keiner Abbruchgenehmigung, ist jedoch der Bauaufsichtsbehörde unter Umständen anzuzeigen. Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften muss der Bauherr in eigener Verantwortung einhalten.

Die Beseitigung baulicher Anlagen, die bei ihrer Errichtung verfahrensfrei sind, sowie kleinerer Gebäude (Gebäudeklassen 1 und 3) und kleinerer sonstiger bauliche Anlagen (nicht höher als 10 m) ist ebenfalls verfahrensfrei. Sollen andere Gebäude oder bauliche Anlagen beseitigt werden, ist dies gegenüber der Bauaufsicht anzuzeigen

Unabhängig von einer möglichen Anzeigepflicht obliegt dem Bauherrn die Einhaltung aller übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Insbesondere ist bei denkmalgeschützten Anlagen eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung einzuholen. Empfehlenswert ist ebenfalls eine Absprache mit der unteren Abfallbehörde hinsichtlich eines Entsorgungskonzeptes.

Darüberhinaus ist für die Statistischen Landesämter Sachsen der statistische Erhebungsbogen auszufüllen und abzugeben.

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wer Eigentumswohnungen im Zuge eines Neubaus oder nachträglich in einem Bestandsgebäude schaffen will, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird auf Antrag unter Vorlage der zugehörigen Unterlagen erteilt.

Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind neben dem Antragsformular die im Hinweisblatt aufgeführten Unterlagen 3-fach einzureichen. Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor Baubeginn der Baumaßnahmen ausgestellt werden, wenn die Aufteilungspläne den genehmigten Bauplänen entsprechen.

Da die Aufteilungspläne Bestandteil einer Urkunde werden, dürfen sie keine Tipp-Ex-Auftragungen, Aufkleber o. ä. aufweisen. Alle Blätter, Seiten und Bauzeichnungen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung sind zur besseren Haltbarkeit mit Lochverstärkungsringen zu versehen.

 

Sanierungsrechtliche Genehmigung

Im verbliebenen förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Meißen-Cölln" unterliegen alle Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von baulichen Anlagen) und erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Maßnahmen am Grundstück) der sanierungsrechtlichen Genehmigung. 

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ist ein Ortsrecht (Satzung) auf der der Grundlage des § 142 des Baugesetzbuches. In einem solchen Gebiet bedürfen alle Tätigkeiten, die das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude betreffen, der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Gemeinde. Jeder Bauherr hat einen Rechtsanspruch auf die sanierungsrechtliche Genehmigung, sofern nicht das Vorhaben die Durchführung der Sanierung ver- oder behindert oder ihrem Sinn widerspricht.

Von den ehemals drei Sanierungsgebieten im Stadtgebiet besteht heute nur noch das Sanierungsgebiet "Meißen-Cölln".

Eine sanierungsrechtliche Genehmigung wird auf Antrag unter Vorlage der zugehörigen Unterlagen erteilt bzw. versagt. Sie ersetzt bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben die Baugenehmigung nicht, sondern ist in diesem Falle zusätzlich zu dieser zu beantragen.

 

Formulare, Ansprechpartner, gesetzliche Grundlagen

Abschließend finden Sie eine Zusammenstellung (kein Anspruch auf Vollständigkeit) der wichtigsten Formulare, Ansprechpartner in den Fachbehörden und gesetzlichen Grundlagen.

Formulare:

Ansprechpartner:

Gesetzliche Grundlagen: